전세사기 예방 체크리스트 — 등기부등본·확정일자·보증보험 계약 전 필수 (2026)
📗 지난 5강 복습: 전세·월세·매매 중 내 상황에 맞는 선택을 계산으로 봤습니다.
전세를 택하셨다면 오늘 글이 이 시리즈에서 가장 중요합니다. 누적 전세사기 피해자는 3만 6,950명, 피해 보증금은 약 4조 7,000억 원입니다. 남의 일이 아니에요. 계약 전에 확인할 것을 순서대로 짚어 드립니다. 😊
💡 한 줄 요약
순서가 전부입니다. ①등기부등본 ②세금 체납 ③시세 대비 보증금 → 계약 → ④확정일자 → ⑤전입신고 → ⑥보증보험. 이 여섯 개를 다 하면 대부분의 사고를 막습니다.
전세사기는 어떻게 일어나나
수법은 복잡해 보여도 구조는 단순합니다. 집의 실제 가치보다 보증금이 크거나, 나보다 앞선 빚이 있는 상태에서 집이 경매로 넘어가는 겁니다.
경매에서 돈은 순서대로 나눠 갖습니다. 내 앞에 은행 근저당이 있으면 은행이 먼저 가져가고, 남은 게 없으면 내 보증금은 사라집니다.
그래서 확인해야 할 건 딱 두 가지예요. “내 앞에 누가 있나”와 “집이 팔리면 내 몫이 남나”.
계약 전 ① 등기부등본 — 3분이면 봅니다
인터넷등기소에서 누구나 700원에 뗄 수 있습니다. 집주인 허락도 필요 없어요. 안 떼보고 계약하면 안 됩니다.
| 볼 곳 | 확인 내용 |
|---|---|
| 갑구 | 진짜 주인이 누구인가. 계약서에 도장 찍는 사람과 이름이 같아야 합니다. 가압류·경매 기록이 있으면 즉시 중단 |
| 을구 | 근저당권(집주인이 이 집을 담보로 빌린 돈). 여기 적힌 채권최고액이 내 앞 순위입니다 |
🧮 안전선 계산 — 이것만 외우세요
내 보증금 + 채권최고액 < 집 시세의 70%
이 부등호가 성립하면 비교적 안전합니다. 넘어가면 경매 시 내 돈이 다 안 돌아올 수 있습니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB시세로 확인하세요.
⚠️ “계약 당일에 한 번 더” 떼야 합니다.
등기부등본은 어제 것과 오늘 것이 다를 수 있습니다. 계약 직전에 근저당이 설정되는 경우가 실제로 있어요. 계약 당일과 잔금 치르는 날에 각각 다시 확인하세요. 700원이 몇 억을 지킵니다.
계약 전 ② 집주인 세금 체납 확인
등기부등본에 안 나오는 함정입니다. 집주인이 세금을 안 냈으면 국가가 내 보증금보다 먼저 가져갑니다.
임차인은 임대인의 국세·지방세 체납액을 열람할 수 있습니다. 계약 전에는 집주인 동의가 필요하고, 계약 후에는 동의 없이도 열람할 수 있어요.
집주인이 이 열람에 협조하지 않으면 그 자체가 신호입니다. 떳떳하면 거절할 이유가 없습니다.
계약 후 ③ 확정일자와 전입신고 — 둘 다 해야 합니다
이름이 비슷해서 헷갈리는데, 역할이 완전히 다릅니다. 하나만 하면 반쪽입니다.
| 구분 | 전입신고 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 주는 권리 | 대항력 집주인이 바뀌어도 계속 살 권리 | 우선변제권 경매 시 순서대로 돈 받을 권리 |
| 어디서 | 주민센터 · 정부24 | 주민센터 · 인터넷등기소 |
| 언제 | 이사 당일 | 계약서 쓰는 즉시 |
가장 편한 방법은 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리하는 것입니다. 계약서만 들고 가면 됩니다.
🚨 “전입신고 다음 날”의 공백 — 사고가 가장 많이 나는 지점
현행 제도에서 대항력은 전입신고한 다음 날 0시부터 생깁니다. 이 하루의 틈에 집주인이 대출을 받아버리면 은행이 내 앞 순위가 됩니다.
그래서 잔금일과 전입신고일을 같은 날로 맞추고, 계약서에 “잔금일 다음 날까지 근저당 등 권리설정을 하지 않는다”는 특약을 넣으세요. 정부가 전입신고 즉시 대항력이 생기도록 법 개정을 추진 중이지만, 시행 전까지는 스스로 막아야 합니다.
④ 전세보증금 반환보증 — 가장 확실한 방패
위 절차를 다 밟아도 순위가 밀리면 못 받을 수 있습니다. 그 위험까지 없애는 게 보증보험이에요.
만기에 집주인이 돈을 안 주면 보증기관(HUG·SGI서울보증)이 대신 보증금을 돌려주고, 집주인에게 따로 청구합니다.
- 보증금 한도: 수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하
- 보증료가 들지만, 보증금 전액을 지키는 보험료라고 생각하면 저렴합니다
- 지자체·정부가 청년 보증료 지원을 하는 경우가 많으니 거주지 지원사업을 확인하세요
가입 요건에 걸려 보증보험이 안 되는 집이라면, 그 집은 애초에 위험 신호입니다. 계약을 다시 생각해 보세요.
2026년 새 소식 — 안심전세 앱이 나옵니다
정부가 2026년 3월 예방 중심의 전세사기 방지 대책을 의결했습니다. 핵심은 정보 비대칭 해소예요.
📱 안심전세 앱 (HUG 운영, 2026년 9월 서비스 예정)
지금까지는 등기부는 등기소, 체납은 세무서, 전입세대는 주민센터… 따로 확인해야 했습니다. 앞으로는 등기부등본 · 확정일자 · 전입세대 현황 · 세금 체납 여부 · 선순위 권리를 한 화면에서 볼 수 있습니다. 기존 아파트 위주였던 대상도 다가구주택까지 확대됩니다.
공인중개사에게는 이 정보를 직접 조회해 임차인에게 설명할 의무가 새로 부여됐습니다.
이런 집은 피하세요 — 위험 신호 6가지
- 시세를 알기 어려운 신축 빌라 — 분양가를 부풀려 보증금을 시세보다 높게 받는 수법의 주무대
- 보증금이 시세와 거의 같음 (깡통전세) — 집이 팔려도 남는 게 없습니다
- 집주인이 계약서에 안 나오고 대리인만 나옴 — 위임장·인감증명서를 반드시 확인
- 등기부상 소유자와 계좌 명의가 다름 — 보증금은 반드시 등기부상 소유자 계좌로
- “전입신고를 좀 미뤄달라” — 어떤 이유를 대도 거절하세요. 정상적인 요구가 아닙니다
- 시세보다 유난히 싸고 계약을 서두름 — 생각할 시간을 안 주는 건 이유가 있습니다
이미 보증금을 못 받고 있다면 — 임차권등기명령
만기가 지났는데 집주인이 돈을 안 준다면, 이사 가기 전에 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하세요.
그냥 이사하고 전출신고를 하면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 임차권등기를 해두면 이사를 가도 두 권리가 그대로 유지됩니다. 순서를 절대 바꾸지 마세요.
✅ 계약 체크리스트 (그대로 따라 하세요)
- ☐ 계약 전 — 등기부등본 발급 (갑구 소유자 / 을구 채권최고액)
- ☐ 계약 전 — 보증금 + 채권최고액 < 시세의 70% 인지 계산
- ☐ 계약 전 — 집주인 세금 체납 열람
- ☐ 계약 당일 — 등기부등본 재확인 · 소유자 본인 확인 · 소유자 명의 계좌로 입금
- ☐ 계약 당일 — 특약에 “잔금일 다음 날까지 권리설정 금지” 삽입
- ☐ 계약 직후 — 확정일자 받기
- ☐ 이사 당일 — 전입신고 (잔금일과 같은 날)
- ☐ 입주 후 — 전세보증금 반환보증 가입 + 보증료 지원 신청
마무리 — 귀찮음이 몇 억을 지킵니다
위 여덟 개를 다 하는 데 총 두세 시간이면 됩니다. 그 두세 시간이 몇 년치 월급을 지켜요.
그리고 하나만 기억하세요. 이상하다 싶으면 계약하지 않는 것이 최선의 대책입니다. 집은 또 나옵니다. 🌱
👉 다음 시간엔 — 이제 매매 구간입니다. 내가 얼마를 빌릴 수 있는지를 LTV·DTI·스트레스 DSR로 계산해 봅니다. 예전 기준으로 알고 계시면 크게 어긋납니다.
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💬 본 글은 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 본문 내용은 2026년 8월 작성 시점 기준이며, 안심전세 앱 서비스 시점과 대항력 관련 법 개정은 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전 공인중개사·법률전문가의 확인을 받으시고, 보증보험 가입 요건은 HUG·SGI서울보증, 피해 발생 시에는 전세피해지원센터에 상담하시기 바랍니다.
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