가슴 뛰는 일!!

📗 지난 7강 복습: LTV와 DSR 중 낮은 쪽이 내 한도라는 걸 봤습니다. 이제 얼마 를 빌릴지는 정해졌어요. 남은 건 어떻게 빌릴지입니다. 은행에서 “고정으로 하실래요, 변동으로 하실래요?” “원리금균등이요, 원금균등이요?”라고 묻는 그 순간, 수천만 원이 갈립니다. 오늘 그 판단 기준을 정리합니다. 😊 💡 한 줄 요약 금리 오를 것 같으면 고정, 내릴 것 같으면 변동. 지금은 기준금리가 오르는 국면 입니다. 상환 방식은 이자를 적게 내려면 원금균등 , 초반 부담을 줄이려면 원리금균등 입니다. 선택 ① 고정금리 vs 변동금리 구분 고정금리 변동금리 금리 변화 만기까지 그대로 보통 6개월마다 갱신 시작 금리 변동보다 높음 고정보다 낮음 유리할 때 금리 상승기 금리 하락기 성격 보험료를 내고 안심 을 사는 것 싸게 시작하고 위험을 감수 지금 상황은 이렇습니다. 기준금리가 7월에 2.50% → 2.75% 로 올랐고, 한국은행 총재는 “인상 기조를 이어갈 필요가 있다” 고 했습니다. 미국도 인하가 아니라 인상 쪽입니다. 즉 교과서적으로는 고정금리가 유리한 국면 입니다. 다만 고정금리는 이미 그 기대를 반영해 시작 금리가 높게 매겨져 있어요. “어느 쪽이 이득이냐”는 사실 아무도 모릅니다. 🎯 그래서 판단 기준을 “예측”이 아니라 “내 사정”으로 바꾸세요. · 월 상환액이 0.5%p 올라도 생활이 흔들린다 → 고정 . 마음 편한 게 이깁니다 · 여유가 있고 3~5년 안에 갚거나 팔 계획 → 변동 도 괜찮습니다 · 잘 모르겠다 → 고정 . 상승 국면에서 모를 땐 안전한 쪽입니다 혼합형(고정 후 변동) 도 있습니다. 처음 3~5년은 고정, 이후 변동으로 바뀌는 구조예요. 절충안이지만 변동으로 바뀌는 시점의 금리를 알 수 없다 는 점은 같습니다. 선택 ② 원리금균등 vs 원금균등 이건 예측이 필요 없습니다. 계산으로 답이 나옵니다. 구분 원리금균등 원금균등 매달 내...

📗 지난 6강 복습: 전세 계약에서 보증금을 지키는 체크리스트를 봤습니다. 이제 매매 구간입니다. 집을 사려면 내가 얼마를 빌릴 수 있는지 부터 알아야 합니다. 그런데 “예전엔 이만큼 나왔다더라”는 말이 지금은 안 통합니다. 2026년 현재 규제가 크게 강화됐거든요. 오늘 그 계산법을 정리합니다. 😊 💡 한 줄 요약 내 한도 = LTV(집값 기준)와 DSR(내 소득 기준) 중 더 낮은 쪽 . 그리고 지금은 스트레스 DSR 3단계 가 적용돼, 연소득 1억 기준으로 예전보다 1억 원 이상 줄었다 는 분석이 나옵니다. 세 가지 규제, 한 번에 이해하기 LTV·DTI·DSR은 서로 다른 것을 재는 자 입니다. 각각 무엇을 보는지만 알면 됩니다. 규제 무엇을 보나 한 줄로 LTV 집값 대비 대출 비율 “이 집을 담보로 얼마까지?” DTI 소득 대비 주담대 원리금 “이 집 대출은 감당되나?” DSR 소득 대비 모든 빚 의 원리금 “ 빚 전부 합쳐서 감당되나?” 실무에서 진짜 중요한 건 LTV와 DSR 입니다. 그리고 둘 중 더 낮은 금액 이 내가 실제로 받을 수 있는 대출액이에요. LTV — 집값의 몇 %까지 계산은 단순합니다. 담보가치 × LTV 비율 = 최대 대출 가능액. ⚠️ 여기서 “집값”은 내가 산 가격이 아닙니다. 담보가치는 KB시세 · 한국부동산원 시세 · 감정가 중 가장 낮은 값 을 씁니다. 5억에 샀는데 KB시세가 4억 5천이면 4억 5천 기준 으로 계산돼요. 예상보다 대출이 적게 나오는 가장 흔한 이유입니다. LTV 비율은 지역과 내 상황에 따라 크게 다릅니다. 규제지역 (강남 3구·용산 등) — 주담대는 무주택자 또는 기존 주택 처분 조건의 1주택자만 신청 가능 생애최초 구입자 — 규제지역에서도 LTV 최대 80% . 단 수도권은 한도 상한 6억 원 다주택자 — 기존 주담대 원리금이 전부 합산돼 추가 한도가 거의 안 나옵니다 2025년 이후 서울 전...

📗 지난 5강 복습: 전세·월세·매매 중 내 상황에 맞는 선택을 계산으로 봤습니다. 전세를 택하셨다면 오늘 글이 이 시리즈에서 가장 중요합니다. 누적 전세사기 피해자는 3만 6,950명 , 피해 보증금은 약 4조 7,000억 원 입니다. 남의 일이 아니에요. 계약 전에 확인할 것 을 순서대로 짚어 드립니다. 😊 💡 한 줄 요약 순서가 전부입니다. ①등기부등본 ②세금 체납 ③시세 대비 보증금 → 계약 → ④확정일자 → ⑤전입신고 → ⑥보증보험. 이 여섯 개를 다 하면 대부분의 사고를 막습니다. 전세사기는 어떻게 일어나나 수법은 복잡해 보여도 구조는 단순합니다. 집의 실제 가치보다 보증금이 크거나, 나보다 앞선 빚이 있는 상태 에서 집이 경매로 넘어가는 겁니다. 경매에서 돈은 순서대로 나눠 갖습니다. 내 앞에 은행 근저당이 있으면 은행이 먼저 가져가고, 남은 게 없으면 내 보증금은 사라집니다. 그래서 확인해야 할 건 딱 두 가지예요. “내 앞에 누가 있나” 와 “집이 팔리면 내 몫이 남나” . 계약 전 ① 등기부등본 — 3분이면 봅니다 인터넷등기소 에서 누구나 700원에 뗄 수 있습니다. 집주인 허락도 필요 없어요. 안 떼보고 계약하면 안 됩니다. 볼 곳 확인 내용 갑구 진짜 주인이 누구인가. 계약서에 도장 찍는 사람과 이름이 같아야 합니다. 가압류·경매 기록이 있으면 즉시 중단 을구 근저당권 (집주인이 이 집을 담보로 빌린 돈). 여기 적힌 채권최고액 이 내 앞 순위입니다 🧮 안전선 계산 — 이것만 외우세요 내 보증금 + 채권최고액 < 집 시세의 70% 이 부등호가 성립하면 비교적 안전합니다. 넘어가면 경매 시 내 돈이 다 안 돌아올 수 있습니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB시세로 확인하세요. ⚠️ “계약 당일에 한 번 더” 떼야 합니다. 등기부등본은 어제 것과 오늘 것이 다를 수 있습니다. 계약 직전에 근저당이 설정되는 경우가 실제로 있어요. 계약 당일 과 잔...

📗 지난 4강 복습: 가점이 낮아도 추첨제와 특별공급 이라는 문이 있다는 걸 봤습니다. 그런데 청약은 당첨될 때까지 몇 년이 걸릴 수도 있습니다. 그동안 어딘가에는 살아야 하죠. 오늘은 전세·월세·매매 중 내 상황에 뭐가 유리한지, 감이 아니라 계산으로 정리합니다. 😊 💡 한 줄 요약 정답은 없고 “그 집에 몇 년 살 건가” 가 기준입니다. 2년 이하면 월세 , 2~6년이면 전세 , 6년 이상 확실하면 매매 가 대체로 유리합니다. 다만 전세는 보증금을 통째로 잃을 위험 이 있어 계산 밖의 변수가 있습니다. 셋의 차이 — 돈이 어디로 가나 구분 월세 전세 매매 매달 나가는 돈 월세 전세대출 이자 주담대 원리금 돈이 돌아오나 ❌ 사라짐 ⭕ 보증금은 돌아옴 ⭕ 집이 남음 초기 목돈 적음 많음 가장 많음 가장 큰 위험 돈이 안 남음 보증금 미반환 집값 하락 + 금리 상승 청약 자격 유지 ⭕ 유지 ⭕ 무주택 깨짐 ❌ 마지막 줄이 중요합니다. 집을 사는 순간 무주택기간이 끊깁니다. 2강에서 본 가점 32점이 리셋되는 거예요. 청약을 계속 노릴 생각이라면 이건 큰 비용입니다. 전세 vs 월세 — 이렇게 계산하세요 “전세가 무조건 이득”이 아닙니다. 전세도 매달 돈이 나갑니다. 대출 이자로 나가거나, 내 돈이 묶여서 못 버는 이자(기회비용)로 나가죠. 🧮 비교 공식 월세 쪽 비용 = 월세 × 12 전세 쪽 비용 = (전세대출액 × 대출금리) + (내 돈 × 예금금리) → 이 둘을 1년 기준으로 비교하면 됩니다. 예시로 보겠습니다. 보증금 1,000만 원 / 월세 60만 원인 집과, 전세 2억 원인 비슷한 집을 비교해 볼게요. 내 돈 5,000만 원 + 전세대출 1억 5,000만 원(금리 연 4%)이라고 가정합니다. 항목 연간 비용 월세 (60만 × 12) 720만 원 전세 대출이자 (1.5억 × 4%) 600만 원 + 내 돈 기회비용 (5천만 × 3%) ...

📗 지난 3강 복습: 1순위 조건(가입기간 + 예치금)을 봤습니다. 그런데 1순위가 돼도 가점 20점으로는 인기 단지에 못 들어갑니다. 여기서 포기하면 안 됩니다. 청약에는 가점으로 줄 세우지 않는 문 이 따로 있어요. 오늘은 추첨제 와 특별공급 , 그리고 2026년에 생긴 반가운 변화를 정리합니다. 😊 💡 한 줄 요약 가점이 낮으면 ①추첨제 ②특별공급 두 문을 노리세요. 특히 공공분양은 물량의 85%가 특별공급 입니다. 그리고 2026년부터 부부 중복청약이 허용 돼 당첨 확률이 사실상 2배가 됐습니다. 문 ① 추첨제 — 점수 대신 운으로 민영주택 일반공급 물량 중 일부는 가점을 안 보고 무작위 추첨 으로 뽑습니다. 가점 10점이든 70점이든 확률이 똑같아요. 그래서 20·30대 1인 가구에게는 사실상 유일한 일반공급 통로 입니다. 가점제 비율과 추첨제 비율은 지역 규제 여부와 평형 에 따라 달라지고, 규제 상황에 따라 자주 바뀝니다. 🔍 추첨제 비율은 단지마다 다릅니다. “이 단지는 몇 %가 추첨제인가”는 입주자모집공고에 반드시 명시 됩니다. 관심 단지가 나오면 공고문에서 “가점제/추첨제 비율” 항목부터 찾아보세요. 추첨 물량이 많은 단지가 가점 낮은 사람에게 유리합니다. 문 ② 특별공급 — 물량이 압도적입니다 여기가 진짜 핵심입니다. 공공분양은 전체 물량의 약 85%가 특별공급 이에요. 일반공급은 15%밖에 안 됩니다. 유형 (공공분양 기준) 대략 비율 신혼부부 30% 생애최초 25% 기관추천 15% 다자녀 10% 노부모 부양 5% 일반공급 15% 여기에 미혼청년 특별공급 과 신생아 특별공급 까지 더해져 대상이 넓어졌습니다. 민영주택도 신혼부부에게 분양세대의 약 18%를 우선 배정합니다. 결론은 명확합니다. 특별공급 자격이 하나라도 되면 거기부터 노리는 게 압도적으로 유리 합니다. 경쟁률이 일반공급보다 훨씬 낮으니까요. 내가 되는 특별공급이 있나 — 3가지만 확인 ...

📗 지난 2강 복습: 가점 84점이 무주택 32 + 부양가족 35 + 통장 17 로 구성된다는 걸 봤습니다. 그런데 점수가 높아도 “넣을 자격”이 안 되면 소용없습니다. 1순위와 2순위는 사실상 다른 줄이에요. 오늘은 1순위가 되는 조건 과, 많은 분이 마지막에 걸려 넘어지는 예치금 기준 을 정리합니다. 😊 💡 한 줄 요약 1순위 = 가입기간 + 예치금(민영) 또는 납입횟수(국민) . 예치금 기준은 분양 단지가 아니라 내가 사는 지역 이고, 입주자모집공고일 기준 통장 잔액 으로 판단합니다. 먼저 — 민영주택과 국민주택은 게임이 다릅니다 같은 “청약”이라도 두 종류가 있고, 1순위 조건도 당첨자 뽑는 방식도 다릅니다. 구분 민영주택 국민주택 누가 짓나 건설사 (아파트 브랜드) LH·SH 등 공공 통장에서 보는 것 잔액(예치금) 납입 횟수와 인정액 당첨자 선정 가점제 + 추첨제 순위 → 납입 인정액 순 유리한 사람 가점 높거나 목돈 있는 사람 오래 꾸준히 넣은 사람 그래서 “나는 어느 쪽을 노릴 건가” 를 먼저 정해야 준비가 달라집니다. 목돈이 없다면 국민주택 쪽이 현실적이에요. 조건 ① 가입기간 — 지역에 따라 다릅니다 내가 어느 지역에 사는지 에 따라 필요한 통장 가입기간이 달라집니다. 지역 필요 가입기간 투기과열지구 · 청약과열지역 2년 이상 수도권 (위 지역 제외) 1년 이상 수도권 외 6개월 이상 위축지역 1개월 이상 ⚠️ 투기과열·청약과열지역엔 조건이 하나 더 붙습니다. 가입기간과 예치금을 다 채워도 세대주가 아니면 2순위 로 밀립니다. 부모님 집에 세대원으로 있으면 여기서 걸려요. 또 과거 5년 내 다른 주택에 당첨된 이력 이 있어도 2순위입니다. 조건 ② 예치금 — 민영주택의 마지막 관문 민영주택은 모집공고일 기준으로 통장에 얼마가 들어 있는지 만 봅니다. 매달 얼마씩 넣었는지는 안 봐요. 전용면적 서울·부산 경기·인천 85㎡ 이...