집 살 때 드는 진짜 비용 — 취득세·중개수수료·법무비 얼마나 들까 (2026)

📗 지난 8강 복습: 고정·변동과 상환 방식을 골랐습니다. 이제 마지막 관문입니다.

“집값 5억, 대출 3억, 내 돈 2억 — 준비 끝!”이라고 생각하기 쉽지만, 집을 살 때는 집값 외에도 취득세·중개보수·등기 비용·이사비가 필요합니다. 금액은 주택 가격과 면적, 보유 주택 수, 거래 지역, 선택한 서비스에 따라 달라져요. 오늘은 항목별 산식과 확인 순서를 살펴봅니다.

💡 한 줄 요약
집값 외에 취득세·지방교육세·중개보수·등기 관련 비용·이사 및 수리비가 듭니다. 하나의 비율로 단정하기보다 각 항목을 조건에 맞춰 계산하세요. 예를 들어 5억 원 서울 아파트의 일반세율 사례에서 취득세와 지방교육세는 약 550만 원, 중개보수는 협의 전 법정 상한 기준 200만 원이며, 등기·이사 비용은 별도로 확인해야 합니다.

비용 ① 취득세 — 가장 큰 덩어리

집을 살 때 내는 세금입니다. 원칙적으로 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 일반적인 매매에서는 잔금 지급일이 취득일이 되는 경우가 많지만, 취득 시기는 계약 및 대금 지급 사실에 따라 판단되므로 관할 지자체나 위택스에서 확인하세요.

주택 취득에는 취득세 외에 지방교육세가 추가됩니다. 전용면적 85㎡ 초과 주택은 일반적으로 농어촌특별세가 추가될 수 있으며, 주택 유형과 감면 여부에 따라 계산이 달라집니다.

다주택자·법인·조정대상지역 해당 여부 등에 따라 세율이 달라질 수 있습니다. 아래 예시는 다른 주택을 보유하지 않은 개인의 일반 주택 유상취득, 일반세율 적용을 가정하며 중과와 생애최초 감면은 반영하지 않았습니다.

🧮 예시 — 5억 아파트(85㎡ 이하, 1주택)
취득세 1% = 500만 원 + 지방교육세 0.1% = 50만 원. 전용 85㎡ 이하이고 별도 감면·중과가 없는 조건이라면 세금 합계는 약 550만 원입니다.

생애최초 취득세 감면 — 대상과 한도

생애최초 감면은 모든 첫 집 구매자에게 자동 적용되는 것이 아닙니다. 취득일 기준 요건과 실거주 의무를 확인하고, 계약 전 관할 지자체에 적용 가능 여부를 문의하세요.

300만 원 한도는 아무 소형주택에나 적용되는 것이 아닙니다. 법은 전용 60㎡ 이하·가격 기준 등을 충족하는 일부 아파트 외 공동주택·도시형 생활주택·다가구주택과 인구감소지역 주택 등을 별도 대상으로 정하고 있습니다. 주택 유형과 지역에 따라 조건이 다르므로 계약 전 법령과 관할 지자체에서 확인하세요.

일반 대상 주택은 산출된 취득세에서 최대 200만 원을 공제합니다. 산출세액이 한도보다 적을 때만 그 금액만큼 면제되며, 일부 법정 요건의 소형주택·인구감소지역 주택에는 300만 원 한도가 적용될 수 있습니다.

• 일반 한도 적용, 산출세액 150만 원 → 취득세 150만 원 감면
• 일반 한도 적용, 산출세액 300만 원 → 200만 원 감면 후 100만 원 납부
• 일반 한도 적용, 산출세액 500만 원 → 200만 원 감면 후 300만 원 납부

⚠️ 감면 뒤에도 사후 요건을 지켜야 합니다.
정당한 사유 없이 법정 거주 요건을 지키지 않거나, 취득 후 일정 기간 안에 매각·증여·임대 등 다른 용도로 사용하면 감면세액이 추징될 수 있습니다. 임차인이 있는 주택 등 예외와 기산일이 따로 정해진 경우가 있으므로 계약 전에 관할 지자체에 확인하세요. 위반 사유와 신고 상황에 따라 가산세나 이자상당액이 추가될 수도 있습니다. 이미 납부한 세금의 환급 가능 여부도 관할 시·군·구 세무부서에 문의하세요.

비용 ② 중개보수 — 협의가 가능합니다

흔히 “복비”라고 부르는 돈입니다. 지역·주택 종류·거래금액별 상한요율 안에서 중개사와 협의해 정합니다. 예를 들어 서울의 주택 매매는 거래금액 2억 원 이상 9억 원 미만 구간의 상한요율이 0.4%입니다.

💰 꼭 알아야 할 4가지
· 상한요율은 “최대”입니다. 그 범위 안에서 계약 전에 중개사와 협의하고 금액을 확인하세요
· 부가가치세는 별도 청구될 수 있으므로 중개대상물 확인·설명서와 영수증에서 확인하세요
· 매도인·매수인에게 각각 받습니다 (내 몫만 내면 됩니다)
· 권리관계 확인 등 실비가 별도 청구될 수 있습니다

계산 예시: 서울에서 5억 원 주택을 매매하면 상한 기준 중개보수는 5억 × 0.4% = 200만 원입니다. 이는 상한액이므로 실제 보수는 협의할 수 있고, 부가가치세가 별도인지도 계약 전에 확인하세요. 다른 지역은 해당 시·도 요율표를 기준으로 계산합니다.

비용 ③ 법무비 — 등기에 드는 돈

소유권을 내 이름으로 옮기는 등기 비용입니다. 여러 항목이 섞여 있습니다.

• 국민주택채권 의무매입액과 즉시 매도 시 할인액 — 주택·지역·기준일에 따라 달라집니다
• 매매계약서의 인지세와 등기신청 수수료
• 법무사 보수 — 업무 범위와 사무소에 따라 견적이 다릅니다

등기 비용은 집값만으로 한 번에 정하기 어렵습니다. 국민주택채권 매입액·할인율과 인지세, 등기 신청 수수료, 법무사 업무 범위를 나눠 확인하세요. 법무사를 이용한다면 동일한 업무 범위로 견적을 비교하고, 셀프 등기는 필요한 서류와 절차를 먼저 확인하세요.

비용 ④ 이사·인테리어 — 가장 과소평가되는 항목

• 이사비 — 포장이사 기준 규모·거리·층수에 따라 차이가 큽니다. 성수기(봄·가을, 주말, 손 없는 날)는 더 비쌉니다
• 입주청소 — 평수 단위로 책정됩니다
• 도배·장판 — 구축이면 사실상 필수
• 가전·가구 — 새집에 맞춰 사다 보면 예산을 크게 넘깁니다

여기가 계획이 무너지는 지점입니다. “들어가서 천천히 하자”고 미루면 결국 카드값으로 돌아와요. 처음부터 예산에 넣으세요.

계산 예시 — 서울 5억 원 아파트라면

따라서 모든 집에 적용되는 하나의 부대비용 비율은 제시하기 어렵습니다. 위 금액은 서울·5억 원·전용 85㎡ 이하·일반세율·중개보수 상한이라는 조건의 예시입니다. 실제 계약에서는 위택스 계산, 해당 지역 요율표, 등기 견적, 이사업체 견적을 합쳐 본인 예산을 만드세요. 산 뒤에는 재산세와 관리비도 별도로 고려해야 합니다.

📋 2026년부터 달라진 것
2026년 2월 10일부터 주택 매매 거래 신고 때 매매계약서와 계약금 지급 증빙자료를 제출하도록 제도가 바뀌었습니다. 신고 금액과 계약·송금 기록을 일치하게 관리하고, 실제 거래금액을 정확히 신고하세요. 적용 범위와 제출 방식은 국토교통부 안내를 확인하세요.

✅ 오늘의 미션

• ☐ 본인 조건으로 취득세와 지방교육세를 위택스 또는 관할 지자체에서 계산하기
• ☐ 생애최초 취득세 감면 대상인지 확인 (본인·배우자 주택 보유 이력)
• ☐ 거래 예정 지역의 중개보수 요율표 확인
• ☐ 중개보수·등기·이사 견적을 따로 받아 주택담보대출 한도와 분리해 자금계획 세우기

공식자료와 확인 기준

• 국가법령정보센터 — 지방세법 제11조(주택 취득세율)
• 국가법령정보센터 — 지방세법 제20조(취득세 신고·납부 기한)
• 국가법령정보센터 — 지방세법 제151조(지방교육세)
• 국가법령정보센터 — 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 감면)
• 서울특별시 — 부동산 중개보수 요율표
• 국토교통부 — 주택 매매 신고 시 계약서·계약금 증빙 제출 안내

마무리 — 여기까지가 「내 집 마련 돈 공부」였습니다

0강에서 “청약통장부터 만드세요”로 시작해서, 가점 계산·1순위 조건·특별공급을 거쳐, 전세사기 예방과 대출 한도, 그리고 오늘 부대비용까지 왔습니다.

전부 기억하실 필요 없습니다. 지금 내 단계에 해당하는 강 하나만 다시 열어보시면 됩니다.

그리고 오늘 당장 할 수 있는 건 여전히 하나입니다. 청약통장에 자동이체를 걸어두는 것. 나머지는 시간이 쌓아줍니다.

📌 「내 집 마련 돈 공부」 전체 보기
· 0강 → 내 집 마련 준비 순서 총정리
· 1강 → 청약통장 만드는 법과 소득공제
· 2강 → 청약 가점 84점 계산법
· 3강 → 청약 1순위 조건과 예치금
· 4강 → 가점 낮을 때 추첨제·특별공급
· 5강 → 전세 월세 매매 선택 기준
· 6강 → 전세사기 예방 체크리스트
· 7강 → 주택담보대출 한도 계산법
· 8강 → 고정금리 변동금리 상환방식

글쓴이 Billy Lee (필명)
2017년부터 금융시장에 참여하며 예·적금, 보험, 대출, 투자 상품을 직접 가입하고 비교해 온 경험을 바탕으로 씁니다. 특정 금융회사·상품으로부터 대가를 받지 않으며, 글에 언급된 상품을 이용 중일 수 있습니다.
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💬 본 글은 정보 제공을 위한 일반 설명이며 특정 거래를 권유하지 않습니다. 내용 검토일은 2026년 9월 19일입니다. 취득세율·감면 요건·중개보수 요율은 법령과 지역별 조례, 개인의 주택 보유 현황 및 계약 조건에 따라 달라집니다. 본문 예시는 특정 조건을 둔 계산 예시이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 취득세는 위택스 또는 관할 시·군·구 세무부서, 중개보수는 해당 시·도 요율표, 등기 비용은 등기 담당 법무사에게 확인하세요.

공식 자료 확인과 적용 전 체크

이 글은 일반적인 정보 정리입니다. 제도·금리·세금·상품 조건은 바뀔 수 있고, 개인의 소득·부채·가입 이력·거주 지역에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

1. 아래 원문에서 발표일·적용일·대상 조건을 먼저 확인합니다.
2. 내 상황에 적용되는 예외와 비용을 확인합니다.
3. 가입·신청·매매 전에는 해당 기관 또는 금융회사의 최신 약관·공시를 다시 확인합니다.

최종 검토일: 2026년 9월 20일
· 청약홈
· 국가법령정보센터
· 금융감독원 금융소비자정보포털 파인

💬 본 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 금융상품의 가입·해지·매수·매도를 권유하지 않습니다. 예시와 수치는 이해를 돕기 위한 것이며, 실제 결정 전 최신 공식 자료와 계약·공시 문서를 확인하세요.