청약 가점 계산법 84점 만점 구조 — 무주택기간·부양가족·통장기간 (2026)

📗 지난 1강 복습: 청약통장을 만들고 월 25만 원, 그리고 무주택확인서로 소득공제까지 챙기는 법을 봤습니다.

이제 궁금한 건 하나죠. “그래서 내 점수는 몇 점인데?” 오늘은 84점이 어떻게 만들어지는지, 그리고 20대가 아무리 열심히 해도 점수가 낮은 구조적 이유를 계산기 없이 이해해 봅니다.

💡 한 줄 요약
84점 = 무주택기간 32 + 부양가족 35 + 통장 가입기간 17. 이 중 부양가족 35점이 가장 크고 가장 빨리 움직이는 항목이고, 나머지 49점은 시간이 지나야만 오릅니다.

가점제가 뭔가 — 줄 세우는 방식

민영주택 일반공급에서 경쟁이 붙으면, 신청자를 점수로 줄 세워 높은 순으로 당첨자를 정합니다. 이게 가점제입니다.

점수는 딱 세 항목으로만 매깁니다. 소득도, 직업도, 저축액도 안 봅니다.

① 무주택기간 32점 — 만 30세부터 셉니다

1년 미만이면 2점, 이후 1년마다 2점씩 올라 15년 이상이면 32점 만점입니다.

⚠️ 여기가 20대에게 가장 억울한 지점입니다.
무주택기간은 태어난 날부터가 아니라 만 30세 생일부터 셉니다. 결혼했다면 혼인신고일부터고요. 즉 29세까지는 아무리 집이 없어도 0점입니다. 25세부터 무주택으로 살아도 점수는 안 쌓입니다.

바꿔 말하면 만 30세가 되는 순간부터 자동으로 시계가 돌기 시작합니다. 45세가 되어야 32점 만점입니다. 20·30대가 가점제에서 불리한 건 게을러서가 아니라 제도가 그렇게 설계돼 있어서입니다.

참고로 중간에 집을 샀다가 팔았다면 처분한 시점부터 다시 계산합니다.

② 부양가족 35점 — 배점이 가장 큽니다

한 명당 5점씩 움직여서, 세 항목 중 가장 빠르게 점수가 변하는 항목입니다.

누가 부양가족으로 인정되나 — 모집공고일 기준 주민등록등본에 함께 올라 있는 세대원이 기본입니다.

• 배우자 — 주민등록이 분리돼 있어도 인정됩니다
• 직계존속(부모·조부모, 배우자의 부모 포함) — 내가 세대주로서 3년 이상 계속 부양해야 인정
• 직계비속(자녀) — 미혼인 자녀만. 만 30세 이상 미혼 자녀는 최근 1년 이상 같은 등본에 있어야 인정

🔍 “본인”은 부양가족에 안 들어갑니다. 그래서 1인 가구는 0명 = 5점이 기본값입니다. 결혼해서 배우자가 생기면 1명(10점), 자녀 하나면 2명(15점)이 됩니다.

🚨 부적격 당첨이 가장 많이 나오는 항목입니다.
“부모님을 3년 이상 부양했다”는 요건에서 내가 세대주였는지를 놓치거나, 등본에 있는 사람을 개인 조건에 따라 달라질 수 있으므로 세는 실수가 흔합니다. 부적격 판정을 받으면 당첨이 취소되고 일정 기간 재청약이 제한됩니다. 헷갈리면 청약홈 가점계산기로 필요한 경우 확인하세요.

③ 통장 가입기간 17점 — 오늘 만들면 오늘부터

6개월 미만은 1점, 이후 1년마다 1점씩 올라 15년이면 17점 만점입니다.

배점은 가장 작지만, 내가 오늘 당장 시작할 수 있는 유일한 항목입니다. 그리고 좋은 소식이 하나 있습니다.

✅ 통장을 전환하거나 명의를 바꿔도 최초 가입일이 유지됩니다.
청약예금·부금을 주택청약종합저축으로 갈아타도, 예치금액을 바꿔도, 순위기산일은 처음 가입한 날 그대로입니다. 그동안 쌓은 기간을 잃지 않습니다. (전환 기한은 2026년 9월 30일까지)

그래서 내 점수는? — 상황별 계산

표를 보시면 답이 보입니다. 20·30대 1인 가구는 가점제로 인기 단지에 당첨되기 어렵습니다. 서울 인기 지역은 당첨선이 60점을 넘는 경우가 많거든요.

하지만 이건 포기하라는 뜻이 아니라, 다른 문을 찾으라는 뜻입니다. 가점이 낮은 사람을 위한 추첨제와 특별공급이 따로 있습니다. 그건 4강에서 본격적으로 다룹니다.

✅ 오늘의 미션

• ☐ 위 표로 내 점수를 대략 계산해 보기 (무주택 + 부양가족 + 통장)
• ☐ 청약홈 가점계산기로 정확히 확인 (한국부동산원 청약홈 → 청약가점계산기)
• ☐ 만 30세가 언제인지 확인 — 그날부터 무주택 점수가 오르기 시작합니다
• ☐ 주민등록등본을 떼어 세대원 구성 확인

마무리 — 점수가 낮은 건 내 잘못이 아닙니다

계산해 보고 “겨우 7점?” 하고 실망하셨다면, 정상입니다. 20대는 제도상 그렇게 나오게 돼 있습니다.

중요한 건 내 점수를 정확히 아는 것입니다. 그래야 가점제로 갈지, 추첨제·특별공급을 노릴지 전략을 정할 수 있으니까요. 모르고 넣었다가 부적격 처리되는 게 가장 나쁜 결과입니다.

👉 다음 시간엔 — 점수를 알았으니 “그래서 넣을 자격이 되나”를 봅니다. 1순위 조건, 지역별 가입기간과 예치금 기준을 한 표로 정리합니다.

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글쓴이 Billy Lee (필명)
2017년부터 금융시장에 참여하며 예·적금, 보험, 대출, 투자 상품을 직접 가입하고 비교해 온 경험을 바탕으로 씁니다. 특정 금융회사·상품으로부터 대가를 받지 않으며, 글에 언급된 상품을 이용 중일 수 있습니다.
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💬 본 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 청약 신청을 권유하지 않습니다. 가점 산정 기준은 개정될 수 있고 본문 내용은 2026년 8월 작성 시점 기준입니다. 무주택기간·부양가족 산정은 개인 상황에 따라 달라지며 잘못 계산하면 부적격 처리될 수 있으니, 청약 전 한국부동산원 청약홈 가점계산기와 해당 입주자모집공고를 필요한 경우 확인하시기 바랍니다.

공식 자료 확인과 적용 전 체크

이 글은 일반적인 정보 정리입니다. 제도·금리·세금·상품 조건은 바뀔 수 있고, 개인의 소득·부채·가입 이력·거주 지역에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

1. 아래 원문에서 발표일·적용일·대상 조건을 먼저 확인합니다.
2. 내 상황에 적용되는 예외와 비용을 확인합니다.
3. 가입·신청·매매 전에는 해당 기관 또는 금융회사의 최신 약관·공시를 다시 확인합니다.

최종 검토일: 2026년 9월 20일
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💬 본 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 금융상품의 가입·해지·매수·매도를 권유하지 않습니다. 예시와 수치는 이해를 돕기 위한 것이며, 실제 결정 전 최신 공식 자료와 계약·공시 문서를 확인하세요.