가슴 뛰는 일!!

📗 지난 8강 복습: 고정·변동과 상환 방식을 골랐습니다. 이제 마지막 관문 입니다. “집값 5억, 대출 3억, 내 돈 2억 — 준비 끝!” 이렇게 계산하셨다면 계약 직전에 돈이 모자랍니다. 집값 외에 수천만 원 이 더 들거든요. 오늘은 그 돈이 정확히 어디로 얼마나 나가는지 정리합니다. 😊 💡 한 줄 요약 집값 외에 취득세 + 중개보수 + 법무비 + 이사·인테리어 가 듭니다. 대략 집값의 3~6% 를 별도로 잡아두세요. 5억 집이면 1,500만~3,000만 원 입니다. 비용 ① 취득세 — 가장 큰 덩어리 집을 살 때 내는 세금입니다. 잔금일로부터 60일 이내 에 신고·납부해야 해요. 취득가액 (1주택 기준) 취득세율 6억 원 이하 1% 6억 초과 ~ 9억 원 1~3% (구간별 누진) 9억 원 초과 3% 여기에 지방교육세 가 붙고, 전용 85㎡를 초과 하면 농어촌특별세 까지 더해집니다. 그래서 실제 부담은 표의 세율보다 조금 더 커요. 다주택자나 법인은 세율이 크게 올라갑니다. 이 글은 생애 첫 집을 사는 1주택 기준 으로 씁니다. 🧮 예시 — 5억 아파트(85㎡ 이하, 1주택) 취득세 1% = 500만 원 + 지방교육세. 대략 550만 원 안팎 을 예상하면 됩니다. 놓치면 손해 — 생애최초 취득세 감면 처음 집을 사는 분이라면 반드시 챙겨야 할 혜택 입니다. 항목 내용 대상 주택 실제 매입가 12억 원 이하 (공시가격 아님) 감면 한도 최대 200만 원 (인구감소지역은 300만 원) 요건 본인과 배우자 모두 주택 보유 이력이 없을 것 · 1가구 1주택 · 본인 거주 목적 적용기한 2028년 말까지 “100% 면제”라는 말에 오해가 많습니다. 산출된 취득세가 200만 원 이하일 때만 전액 면제예요. 취득세 150만 원 → 전액 면제 취득세 300만 원 → 200만 원 감면, 100만 원 납부 취득세 500만 원 → 200만 원...

📗 지난 7강 복습: LTV와 DSR 중 낮은 쪽이 내 한도라는 걸 봤습니다. 이제 얼마 를 빌릴지는 정해졌어요. 남은 건 어떻게 빌릴지입니다. 은행에서 “고정으로 하실래요, 변동으로 하실래요?” “원리금균등이요, 원금균등이요?”라고 묻는 그 순간, 수천만 원이 갈립니다. 오늘 그 판단 기준을 정리합니다. 😊 💡 한 줄 요약 금리 오를 것 같으면 고정, 내릴 것 같으면 변동. 지금은 기준금리가 오르는 국면 입니다. 상환 방식은 이자를 적게 내려면 원금균등 , 초반 부담을 줄이려면 원리금균등 입니다. 선택 ① 고정금리 vs 변동금리 구분 고정금리 변동금리 금리 변화 만기까지 그대로 보통 6개월마다 갱신 시작 금리 변동보다 높음 고정보다 낮음 유리할 때 금리 상승기 금리 하락기 성격 보험료를 내고 안심 을 사는 것 싸게 시작하고 위험을 감수 지금 상황은 이렇습니다. 기준금리가 7월에 2.50% → 2.75% 로 올랐고, 한국은행 총재는 “인상 기조를 이어갈 필요가 있다” 고 했습니다. 미국도 인하가 아니라 인상 쪽입니다. 즉 교과서적으로는 고정금리가 유리한 국면 입니다. 다만 고정금리는 이미 그 기대를 반영해 시작 금리가 높게 매겨져 있어요. “어느 쪽이 이득이냐”는 사실 아무도 모릅니다. 🎯 그래서 판단 기준을 “예측”이 아니라 “내 사정”으로 바꾸세요. · 월 상환액이 0.5%p 올라도 생활이 흔들린다 → 고정 . 마음 편한 게 이깁니다 · 여유가 있고 3~5년 안에 갚거나 팔 계획 → 변동 도 괜찮습니다 · 잘 모르겠다 → 고정 . 상승 국면에서 모를 땐 안전한 쪽입니다 혼합형(고정 후 변동) 도 있습니다. 처음 3~5년은 고정, 이후 변동으로 바뀌는 구조예요. 절충안이지만 변동으로 바뀌는 시점의 금리를 알 수 없다 는 점은 같습니다. 선택 ② 원리금균등 vs 원금균등 이건 예측이 필요 없습니다. 계산으로 답이 나옵니다. 구분 원리금균등 원금균등 매달 내...

📗 지난 6강 복습: 전세 계약에서 보증금을 지키는 체크리스트를 봤습니다. 이제 매매 구간입니다. 집을 사려면 내가 얼마를 빌릴 수 있는지 부터 알아야 합니다. 그런데 “예전엔 이만큼 나왔다더라”는 말이 지금은 안 통합니다. 2026년 현재 규제가 크게 강화됐거든요. 오늘 그 계산법을 정리합니다. 😊 💡 한 줄 요약 내 한도 = LTV(집값 기준)와 DSR(내 소득 기준) 중 더 낮은 쪽 . 그리고 지금은 스트레스 DSR 3단계 가 적용돼, 연소득 1억 기준으로 예전보다 1억 원 이상 줄었다 는 분석이 나옵니다. 세 가지 규제, 한 번에 이해하기 LTV·DTI·DSR은 서로 다른 것을 재는 자 입니다. 각각 무엇을 보는지만 알면 됩니다. 규제 무엇을 보나 한 줄로 LTV 집값 대비 대출 비율 “이 집을 담보로 얼마까지?” DTI 소득 대비 주담대 원리금 “이 집 대출은 감당되나?” DSR 소득 대비 모든 빚 의 원리금 “ 빚 전부 합쳐서 감당되나?” 실무에서 진짜 중요한 건 LTV와 DSR 입니다. 그리고 둘 중 더 낮은 금액 이 내가 실제로 받을 수 있는 대출액이에요. LTV — 집값의 몇 %까지 계산은 단순합니다. 담보가치 × LTV 비율 = 최대 대출 가능액. ⚠️ 여기서 “집값”은 내가 산 가격이 아닙니다. 담보가치는 KB시세 · 한국부동산원 시세 · 감정가 중 가장 낮은 값 을 씁니다. 5억에 샀는데 KB시세가 4억 5천이면 4억 5천 기준 으로 계산돼요. 예상보다 대출이 적게 나오는 가장 흔한 이유입니다. LTV 비율은 지역과 내 상황에 따라 크게 다릅니다. 규제지역 (강남 3구·용산 등) — 주담대는 무주택자 또는 기존 주택 처분 조건의 1주택자만 신청 가능 생애최초 구입자 — 규제지역에서도 LTV 최대 80% . 단 수도권은 한도 상한 6억 원 다주택자 — 기존 주담대 원리금이 전부 합산돼 추가 한도가 거의 안 나옵니다 2025년 이후 서울 전...

📗 지난 5강 복습: 전세·월세·매매 중 내 상황에 맞는 선택을 계산으로 봤습니다. 전세를 택하셨다면 오늘 글이 이 시리즈에서 가장 중요합니다. 누적 전세사기 피해자는 3만 6,950명 , 피해 보증금은 약 4조 7,000억 원 입니다. 남의 일이 아니에요. 계약 전에 확인할 것 을 순서대로 짚어 드립니다. 😊 💡 한 줄 요약 순서가 전부입니다. ①등기부등본 ②세금 체납 ③시세 대비 보증금 → 계약 → ④확정일자 → ⑤전입신고 → ⑥보증보험. 이 여섯 개를 다 하면 대부분의 사고를 막습니다. 전세사기는 어떻게 일어나나 수법은 복잡해 보여도 구조는 단순합니다. 집의 실제 가치보다 보증금이 크거나, 나보다 앞선 빚이 있는 상태 에서 집이 경매로 넘어가는 겁니다. 경매에서 돈은 순서대로 나눠 갖습니다. 내 앞에 은행 근저당이 있으면 은행이 먼저 가져가고, 남은 게 없으면 내 보증금은 사라집니다. 그래서 확인해야 할 건 딱 두 가지예요. “내 앞에 누가 있나” 와 “집이 팔리면 내 몫이 남나” . 계약 전 ① 등기부등본 — 3분이면 봅니다 인터넷등기소 에서 누구나 700원에 뗄 수 있습니다. 집주인 허락도 필요 없어요. 안 떼보고 계약하면 안 됩니다. 볼 곳 확인 내용 갑구 진짜 주인이 누구인가. 계약서에 도장 찍는 사람과 이름이 같아야 합니다. 가압류·경매 기록이 있으면 즉시 중단 을구 근저당권 (집주인이 이 집을 담보로 빌린 돈). 여기 적힌 채권최고액 이 내 앞 순위입니다 🧮 안전선 계산 — 이것만 외우세요 내 보증금 + 채권최고액 < 집 시세의 70% 이 부등호가 성립하면 비교적 안전합니다. 넘어가면 경매 시 내 돈이 다 안 돌아올 수 있습니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB시세로 확인하세요. ⚠️ “계약 당일에 한 번 더” 떼야 합니다. 등기부등본은 어제 것과 오늘 것이 다를 수 있습니다. 계약 직전에 근저당이 설정되는 경우가 실제로 있어요. 계약 당일 과 잔...

📗 지난 4강 복습: 가점이 낮아도 추첨제와 특별공급 이라는 문이 있다는 걸 봤습니다. 그런데 청약은 당첨될 때까지 몇 년이 걸릴 수도 있습니다. 그동안 어딘가에는 살아야 하죠. 오늘은 전세·월세·매매 중 내 상황에 뭐가 유리한지, 감이 아니라 계산으로 정리합니다. 😊 💡 한 줄 요약 정답은 없고 “그 집에 몇 년 살 건가” 가 기준입니다. 2년 이하면 월세 , 2~6년이면 전세 , 6년 이상 확실하면 매매 가 대체로 유리합니다. 다만 전세는 보증금을 통째로 잃을 위험 이 있어 계산 밖의 변수가 있습니다. 셋의 차이 — 돈이 어디로 가나 구분 월세 전세 매매 매달 나가는 돈 월세 전세대출 이자 주담대 원리금 돈이 돌아오나 ❌ 사라짐 ⭕ 보증금은 돌아옴 ⭕ 집이 남음 초기 목돈 적음 많음 가장 많음 가장 큰 위험 돈이 안 남음 보증금 미반환 집값 하락 + 금리 상승 청약 자격 유지 ⭕ 유지 ⭕ 무주택 깨짐 ❌ 마지막 줄이 중요합니다. 집을 사는 순간 무주택기간이 끊깁니다. 2강에서 본 가점 32점이 리셋되는 거예요. 청약을 계속 노릴 생각이라면 이건 큰 비용입니다. 전세 vs 월세 — 이렇게 계산하세요 “전세가 무조건 이득”이 아닙니다. 전세도 매달 돈이 나갑니다. 대출 이자로 나가거나, 내 돈이 묶여서 못 버는 이자(기회비용)로 나가죠. 🧮 비교 공식 월세 쪽 비용 = 월세 × 12 전세 쪽 비용 = (전세대출액 × 대출금리) + (내 돈 × 예금금리) → 이 둘을 1년 기준으로 비교하면 됩니다. 예시로 보겠습니다. 보증금 1,000만 원 / 월세 60만 원인 집과, 전세 2억 원인 비슷한 집을 비교해 볼게요. 내 돈 5,000만 원 + 전세대출 1억 5,000만 원(금리 연 4%)이라고 가정합니다. 항목 연간 비용 월세 (60만 × 12) 720만 원 전세 대출이자 (1.5억 × 4%) 600만 원 + 내 돈 기회비용 (5천만 × 3%) ...

📗 지난 3강 복습: 1순위 조건(가입기간 + 예치금)을 봤습니다. 그런데 1순위가 돼도 가점 20점으로는 인기 단지에 못 들어갑니다. 여기서 포기하면 안 됩니다. 청약에는 가점으로 줄 세우지 않는 문 이 따로 있어요. 오늘은 추첨제 와 특별공급 , 그리고 2026년에 생긴 반가운 변화를 정리합니다. 😊 💡 한 줄 요약 가점이 낮으면 ①추첨제 ②특별공급 두 문을 노리세요. 특히 공공분양은 물량의 85%가 특별공급 입니다. 그리고 2026년부터 부부 중복청약이 허용 돼 당첨 확률이 사실상 2배가 됐습니다. 문 ① 추첨제 — 점수 대신 운으로 민영주택 일반공급 물량 중 일부는 가점을 안 보고 무작위 추첨 으로 뽑습니다. 가점 10점이든 70점이든 확률이 똑같아요. 그래서 20·30대 1인 가구에게는 사실상 유일한 일반공급 통로 입니다. 가점제 비율과 추첨제 비율은 지역 규제 여부와 평형 에 따라 달라지고, 규제 상황에 따라 자주 바뀝니다. 🔍 추첨제 비율은 단지마다 다릅니다. “이 단지는 몇 %가 추첨제인가”는 입주자모집공고에 반드시 명시 됩니다. 관심 단지가 나오면 공고문에서 “가점제/추첨제 비율” 항목부터 찾아보세요. 추첨 물량이 많은 단지가 가점 낮은 사람에게 유리합니다. 문 ② 특별공급 — 물량이 압도적입니다 여기가 진짜 핵심입니다. 공공분양은 전체 물량의 약 85%가 특별공급 이에요. 일반공급은 15%밖에 안 됩니다. 유형 (공공분양 기준) 대략 비율 신혼부부 30% 생애최초 25% 기관추천 15% 다자녀 10% 노부모 부양 5% 일반공급 15% 여기에 미혼청년 특별공급 과 신생아 특별공급 까지 더해져 대상이 넓어졌습니다. 민영주택도 신혼부부에게 분양세대의 약 18%를 우선 배정합니다. 결론은 명확합니다. 특별공급 자격이 하나라도 되면 거기부터 노리는 게 압도적으로 유리 합니다. 경쟁률이 일반공급보다 훨씬 낮으니까요. 내가 되는 특별공급이 있나 — 3가지만 확인 ...

📗 지난 2강 복습: 가점 84점이 무주택 32 + 부양가족 35 + 통장 17 로 구성된다는 걸 봤습니다. 그런데 점수가 높아도 “넣을 자격”이 안 되면 소용없습니다. 1순위와 2순위는 사실상 다른 줄이에요. 오늘은 1순위가 되는 조건 과, 많은 분이 마지막에 걸려 넘어지는 예치금 기준 을 정리합니다. 😊 💡 한 줄 요약 1순위 = 가입기간 + 예치금(민영) 또는 납입횟수(국민) . 예치금 기준은 분양 단지가 아니라 내가 사는 지역 이고, 입주자모집공고일 기준 통장 잔액 으로 판단합니다. 먼저 — 민영주택과 국민주택은 게임이 다릅니다 같은 “청약”이라도 두 종류가 있고, 1순위 조건도 당첨자 뽑는 방식도 다릅니다. 구분 민영주택 국민주택 누가 짓나 건설사 (아파트 브랜드) LH·SH 등 공공 통장에서 보는 것 잔액(예치금) 납입 횟수와 인정액 당첨자 선정 가점제 + 추첨제 순위 → 납입 인정액 순 유리한 사람 가점 높거나 목돈 있는 사람 오래 꾸준히 넣은 사람 그래서 “나는 어느 쪽을 노릴 건가” 를 먼저 정해야 준비가 달라집니다. 목돈이 없다면 국민주택 쪽이 현실적이에요. 조건 ① 가입기간 — 지역에 따라 다릅니다 내가 어느 지역에 사는지 에 따라 필요한 통장 가입기간이 달라집니다. 지역 필요 가입기간 투기과열지구 · 청약과열지역 2년 이상 수도권 (위 지역 제외) 1년 이상 수도권 외 6개월 이상 위축지역 1개월 이상 ⚠️ 투기과열·청약과열지역엔 조건이 하나 더 붙습니다. 가입기간과 예치금을 다 채워도 세대주가 아니면 2순위 로 밀립니다. 부모님 집에 세대원으로 있으면 여기서 걸려요. 또 과거 5년 내 다른 주택에 당첨된 이력 이 있어도 2순위입니다. 조건 ② 예치금 — 민영주택의 마지막 관문 민영주택은 모집공고일 기준으로 통장에 얼마가 들어 있는지 만 봅니다. 매달 얼마씩 넣었는지는 안 봐요. 전용면적 서울·부산 경기·인천 85㎡ 이...

📗 지난 1강 복습: 청약통장을 만들고 월 25만 원, 그리고 무주택확인서 로 소득공제까지 챙기는 법을 봤습니다. 이제 궁금한 건 하나죠. “그래서 내 점수는 몇 점인데?” 오늘은 84점이 어떻게 만들어지는지, 그리고 20대가 아무리 열심히 해도 점수가 낮은 구조적 이유 를 계산기 없이 이해해 봅니다. 😊 💡 한 줄 요약 84점 = 무주택기간 32 + 부양가족 35 + 통장 가입기간 17 . 이 중 부양가족 35점이 가장 크고 가장 빨리 움직이는 항목이고, 나머지 49점은 시간이 지나야만 오릅니다. 가점제가 뭔가 — 줄 세우는 방식 민영주택 일반공급에서 경쟁이 붙으면 , 신청자를 점수로 줄 세워 높은 순으로 당첨자를 정합니다. 이게 가점제 예요. 점수는 딱 세 항목 으로만 매깁니다. 소득도, 직업도, 저축액도 안 봅니다. 항목 만점 어떻게 오르나 부양가족 수 35점 1명 늘 때마다 5점 — 가장 크게 움직임 무주택기간 32점 1년마다 2점 — 15년이면 만점 통장 가입기간 17점 1년마다 1점 — 15년이면 만점 합계 84점 — ① 무주택기간 32점 — 만 30세부터 셉니다 1년 미만이면 2점 , 이후 1년마다 2점 씩 올라 15년 이상이면 32점 만점입니다. ⚠️ 여기가 20대에게 가장 억울한 지점입니다. 무주택기간은 태어난 날부터 가 아니라 만 30세 생일 부터 셉니다. 결혼했다면 혼인신고일 부터고요. 즉 29세까지는 아무리 집이 없어도 0점 이에요. 25세부터 무주택으로 살아도 점수는 안 쌓입니다. 바꿔 말하면 만 30세가 되는 순간부터 자동으로 시계가 돌기 시작 합니다. 45세가 되어야 32점 만점이에요. 20·30대가 가점제에서 불리한 건 게을러서가 아니라 제도가 그렇게 설계돼 있어서 입니다. 참고로 중간에 집을 샀다가 팔았다면 처분한 시점부터 다시 계산 합니다. ② 부양가족 35점 — 배점이 가장 큽니다 한 명당 5점 씩 움직여서, 세 항목 중 가장 빠르게 점수...

📗 지난 0강 복습: 청약 가점 84점 중 49점이 “시간” 이라 돈으로 못 산다는 걸 봤습니다. 그 시간을 쌓는 그릇이 청약통장 이에요. 오늘은 통장을 어디서 어떻게 만들고, 월 얼마를 넣어야 하는지 , 그리고 연말정산에서 최대 120만 원을 공제받는 법 까지 실전으로 정리합니다. 😊 💡 한 줄 요약 월 25만 원 이 정답입니다. 다만 이 25만 원은 서로 다른 두 가지 이유로 25만 원 이에요 — ①국민주택 청약 시 회차당 인정되는 최대 납입액 ②소득공제 연 300만 원 한도 를 12개월로 나눈 금액. 우연히 숫자가 같습니다. 먼저, 어떤 통장을 만들어야 하나 지금 새로 만든다면 답은 하나입니다. 주택청약종합저축 이에요. 예전에는 청약저축(공공)·청약예금(민영)·청약부금이 따로 있었는데, 주택청약종합저축 하나로 공공·민영 모두 청약이 가능 합니다. 그래서 “만능통장”이라고도 불려요. 🔄 옛날 통장(청약예금·부금)을 갖고 계시다면 주택청약종합저축으로 전환 할 수 있고, 그 기한이 2026년 9월 30일까지 연장돼 있습니다. 전환해도 최초 가입일(순위기산일)은 그대로 유지 되니 가입기간 점수를 잃지 않습니다. 해당되면 서두르세요. 만 19~34세 무주택 청년 이라면 청년 주택드림 청약통장 도 확인해 보세요. 우대금리와 소득공제를 함께 받을 수 있고, 당첨 후 전용 대출로 연결되는 구조입니다. 가입 요건은 은행에서 확인하시면 됩니다. 만드는 법 — 10분이면 끝납니다 어디서 — 시중은행 앱에서 비대면으로 가능합니다. 지점 방문 불필요 1인 1계좌 — 은행을 바꿔가며 여러 개 만들 수 없습니다 어느 은행이든 조건은 동일 — 금리·한도가 법으로 정해져 있어 은행별 차이가 없습니다. 주거래은행에서 만드는 게 관리하기 편합니다 최소 2만 원 부터 시작 가능. 일단 만들고 금액은 나중에 올려도 됩니다 ⚠️ 가장 흔한 실수 — “나중에 목돈 생기면 만들자” 가입기간 점수는 넣은 금액이 아니라 가입...

“집은 나중에 생각하지 뭐.” 그런데 청약통장 가입기간은 오늘부터 쌓입니다. 지금 안 만들면 5년 뒤에도 가입기간 0년이에요. 내 집 마련은 목돈이 생긴 뒤에 시작하는 게 아니라, 순서를 알고 하나씩 준비하는 일 입니다. 오늘은 그 전체 지도를 그려 드릴게요. 😊 💡 한 줄 요약 내 집 마련은 ①청약 ②전월세 ③대출·비용 세 구간입니다. 20·30대가 지금 당장 할 수 있는 건 청약통장 만들기 하나뿐이고, 나머지는 때가 왔을 때 알아야 손해를 안 봅니다. 먼저 인정할 것 — 지금 당장 집을 살 수는 없습니다 이 시리즈는 “ 1년 안에 내 집 사는 법 ” 같은 이야기가 아닙니다. 사회초년생이 모은 돈으로 서울 아파트를 사는 건 현실적으로 어렵습니다. 그건 사실이에요. 대신 이 시리즈가 다루는 건 “그때가 왔을 때 준비된 사람이 되는 법” 입니다. 그리고 그 준비 중 상당수는 시간이 흘러야만 쌓이는 것 이라, 늦게 시작하면 돈으로도 못 메웁니다. 항목 돈으로 해결되나? 청약통장 가입기간 ❌ 시간만이 쌓아줍니다 (최대 17점) 무주택기간 ❌ 만 30세부터 자동으로 쌓입니다 (최대 32점) 종잣돈 ⭕ 모으면 됩니다 대출 한도 ⭕ 소득·신용으로 결정됩니다 위 표에서 ❌ 두 줄이 핵심 입니다. 청약 가점 84점 중 49점(가입기간 17 + 무주택 32)이 “시간” 이에요. 이건 나중에 돈을 아무리 벌어도 살 수 없습니다. 전체 지도 — 세 구간으로 나눠 보세요 1구간. 청약 — “새 아파트를 분양가에 사는 길” 청약은 아파트를 시세보다 싸게 살 수 있는 거의 유일한 합법 통로 입니다. 대신 경쟁이 치열하고, 점수로 줄을 세웁니다. 여기서 알아야 할 건 세 가지예요. ①통장을 만들고 ②내 점수를 알고 ③1순위 조건을 채우는 것. 점수가 낮으면 추첨제나 특별공급이라는 다른 문이 있습니다. 2구간. 전월세 — “당첨될 때까지 살아야 하는 집” 청약은 당첨될 때까지 시간이 걸립니다. 그동안 어딘가에...